물권법 2

 

물권법

 

물권법은 한국 민법에서 재산에 대한 직접적 권리를 규정한 법률이다. 소유권, 점유권, 저당권 등이 주요 물권에 해당하며, 물권은 대세적 효력을 가져 제3자에게도 영향을 미친다. 물권의 변동은 등기나 인도를 통해 공시되며, 물권법정주의와 공시·공신 원칙을 통해 거래의 안전성과 권리 관계의 명확성을 확보한다.

 

 

8. 공동소유와 명의신탁

 

Q1. 공유에 관하여 옳은 것은?

1. 공유자의 1인이 상속인 없이 사망하였을 때에는 그 지분은 무주의 재산이 되어 국고에 귀속한다.
2. 제3자가 공유물의 점유를 박탈하였을 때에는 공유자 전원의 동의 없이도 공유자의 1인이 단독으로 전부의 반환을 청구할 수 있다. 
3. 공유물에 대하여 제3자의 침해가 있을 때에는 각 공유자는 공유자 전원의 동의 없이 단독으로 공유물 전부에 대하여 방해의 배제를 청구할 수 없다.
4. 공유물의 관리에 관하여는 각 공유자의 지분에 따라 과반수로서 결정한다. 

 

① 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다(제267조).
②
③ 제3자가 공유물의 점유를 박탈하였을 때에는 공유자의 1인은 단독으로 전부의 반환을 할 수 있으나, 이에는 공유자 전원의 동의를 요한다.
④ 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고(제265조), 공유물의 변경은 다른 공유자 전원의 동의를 얻어야 한다(제264조).

 

Q2. 총유·합유에 관한 설명 중 타당하지 않은 것은?

1. 합유재산을 합유자 1인의 명의로 소유권보존등기를 하면 그 등기는 원인 없는 무효의 등기이다.
2. 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다. 
3. 총유물의 관리·처분은 사원총회의 동의 또는 결의를 요한다.
4. 총유에 있어서는 보존행위도 각자 단독으로 할 수 있다. 

① 등기할 권리가 합유인 때에는 그 취지를 기재하여야 하며(부등법 제44조 2항), 합유자 1인 명의의 소유권보존등기는 원인 없는 무효의 등기이다(대판 1970.12.29, 69다22).
② 제273조 2항.
③ 제276조 1항.
④ 판례는 보존행위를 관리행위의 개념에 포함시켜 사원총회의 결의를 요하는 것으로 보고 있다(대판 1994.10.25., 94다28437).

 

 

 

Q3. 모든 부동산물권을 실체적 권리관계에 부합시키기 위해 실권리자가 등기하는 것을 목적으로 만들어진 법은?

1. 파산법 
2. 집합건물의소유및관리에관한법률
3. 부동산실권리자명의등기에관한법률
4. 부동산등기특별조치법

부동산실권리자명의등기에관한법률 모든 부동산물권을 실체적 권리관계에 부합시키기 위해 실권리자가 등기하는 것을 목적으로 한다. 위 법이 정한 명의신탁약정과 이를 기초로 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동은 무효이다. 다만,  채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산에 관한 물권을 가등기하는 것은 위 법이 무효로 하는 명의신탁약정에 해당하지 않는다.

 

 

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9. 지상권

 

Q1. 지상권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 지상권이란 타인소유의 토지에 건물 기타의 공작물이나 수목을 사용하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다.
2. 담보목적으로 설정된 지상권도 유효하고, 피담보채권이 변제 등으로 소멸하면 지상권도 소멸한다.
3. 지상권은 1필 토지의 일부에도 성립할 수 있다.
4. 지상권은 기존 지상물이 소멸하더라도 계속 존속할 수 있다.

① 타인 소유의 토지에 건물 기타의 공작물이나 수목을 “소유”하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다.
② 대판 2011.4.14. 2011다6342.
③④ 모두 옳음.

 

Q2. 지상권에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 담보 목적으로 지상권을 설정할 수 있다.
2. 지상권의 목적이 되는 토지는 1필의 토지여야 한다.
3. 지표 내지 지상의 사용에 한한다.
4. 지상물이 현존해야 한다.

 

① 근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조·설치되는 등으로써 그 목적물의 담보가치가 저감하는 것을 막는 것을 주요한 목적으로 하여 채권자 앞으로 아울러 지상권을 설정하였다면, 그 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우는 물론이고 시효소멸한 경우에도 그 지상권은 피담보채권에 부종하여 소멸한다.
② 1필 토지의 일부여도 무방하다.
③ 지하의 사용을 내용으로 할 수도 있다.
④ 지상물의 현존을 요건으로 하지 않는다. 

 

Q3. 지상권에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 지상권의 내용인 지상물에는 건물, 공작물, 수목, 농작물 등이 있다.
2. 지상권의 내용으로서의 건물은 기둥, 지붕, 벽의 요건을 갖추고, 건축허가를 받아 건축된 경우에 한한다.
3. 지상권은 타인의 토지를 사용하는 권리이므로, 토지를 점유할 수 있는 권리를 포함한다.
4. 지료는 지상권의 성립요건이다.

① 농지법의 취지상 농작물은 제외된다.
② 허가나 등기 여부는 불문한다.
④ 지료는 지상권의 성립요건이 아니지만, 당사자가 지료약정을 할 수 있고, 이 지료약정을 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다.

 

 

Q4. 지상권과 임차권에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 지상권은 배타성을 가진 물권이다.
2. 임차권은 최장 20년의 제한이 있다.
3. 지상권은 법정갱신에 관한 규정이 없다.
4. 임차권은 차임이 임차권의 요소이다.

② 임차권의 최장기간 제한 규정(제651조)은 위헌결정(2011헌바234 참고)으로 삭제되었다.
①③④ 옳음.

 

 

Q5. 민법상 지상권에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 지상권은 영구무한으로 설정할 수 없다.
2. 지상권설정자는 목적물인 토지를 사용ㆍ수익에 적합한 상태로 유지시켜 줄 적극적 의무를 부담한다.
3. 지상권의 기간약정이 없는 경우, 토지의 사용목적에 따라 최단 존속기간의 보호를 받는다.
4. 지상권이 기간만료로 소멸한 경우, 당사자의 별다른 의사표시가 없으면 법정갱신이 이루어진다.

① 지상권은 최장기간의 제한이 없으므로, 영구무한으로 설정할 수 있다고 봄이 통설이다.
② 임차권과 달리, 지상권설정자는 소극적 인용의무만 부담한다.
④ 지상권에는 법정갱신 규정이 없다.

 

 

Q6. 다음 중 민법 등 법률에 근거해 법정지상권이 인정되는 4가지 유형에 해당하지 않는 것은?

1. 전세권설정 후 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우
2. 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우
3. 토지와 건물이 동일인 소유였다가 어떠한 사정으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우
4. 귀속청산으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우

① §305 Ⅰ,
② §366Ⅰ,
③ 관습법상 법정지상권이 성립할 수 있을 뿐, 이에 대한 법률규정은 없다.
④ 가담법 §10

 

 

Q7. 다음은 지상권의 존속기간에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

1. 민법 제280조는 지상권의 최단기간을 보장한다.
2. 당사자들의 계약으로 민법 제280조의 기간보다 짧은 기간을 약정한 때에는, 그 존속기간을 민법 제280조 1항의 기간까지 연장한다.
3. 견고한 건물과 수목은 최소 30년의 존속기간이 보장된다. 
4. 민법 제280조는 기존 건물의 사용을 목적으로 하는 경우에 적용된다.

④ 기존건물의 사용을 목적으로 하는 경우에는 그 적용이 없다(대판 1996.3.22., 95다49318). ① §289(편면적 강행규정),
② §280 Ⅱ,
③ §280 Ⅰ,
⑤ 민법상 지상권의 존속기간은 최단기만이 규정되어 있을 뿐 최장기에 관하여는 아무런 제한이 없으며, 존속기간이 영구(영구)인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 지상권을 인정한다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의 소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 특히 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니한다는 점 등에 비추어 보면, 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다66410 판결).

 

 

Q8. 지상권자의 갱신청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 지상권자의 갱신청구권은 형성권이다.
2. 지상권의 존속기간이 만료되면 충분하고, 지상물이 현존 여부는 요건이 아니다.
3. 지상권설정자가 갱신청구에 응하면 갱신계약이 체결된다.
4. 지상권의 존속기간 만료 후 지체없이, 그리고 지상권 설정 당시의 토지 소유자를 상대로 행사하여야 한다.

 

① 지상권자의 갱신청구권은 청구권이므로, 지상권설정자가 이에 응하면 갱신계약이 체결된다.
② 지상물이 현존한 경우에만 문제된다.
④ 갱신청구권 행사 당시의 토지 소유자를 상대로 행사되어야 한다.

 

Q9. 지상권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 지상권자는 설정계약에 정한 목적의 범위 내에서 토지를 사용할 수 있다.
2. 지상권설정자는 지상권자의 토지 사용을 방해하지 않아야 한다.
3. 지상권자가 지상물을 처분하는 경우, 지상권도 함께 처분되어야 한다.
4. 지상권을 저당권의 목적으로 할 수 없다.

 

지상권도 저당권의 목적으로 할 수 있다. 민법 제371조 참조.

 

Q10. 지상권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 지료의 약정이 없으면 당사자의 청구에 의하여 법원이 지료를 결정한다.
2. 법정지상권의 경우, 지료는 지상물의 존재를 전제로 토지를 사용함으로써 얻는 이익에 상응하는 대가가 된다.
3. 지상권자가 2기의 지료를 연체한 경우, 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
4. 토지의 소유권이 양도된 경우, 지상권자가 기존 지상권설정자에게 연체하였더라도, 그 지료체납의 효과는 승계되지 않는다.

 

① 지료의 약정이 없으면 무상의 지상권이 성립한다. 법정지상권의 경우에는 지료의 약정을 할 수 없기 때문에, 당사자의 청구에 의하여 법원이 지료를 결정한다.
② 이 경우, 지료는 지상물의 존재를 전제하지 않고, 아무런 제한 없이 토지를 사용함으로써 얻는 이익에 상응하는 대가이다.
③ 2년의 연체이다.
④ 토지 소유자가 변동되지 않은 경우에는 지료체납의 효과가 승계되지만, 토지 소유자가 변동된 경우에는 새로운 양수인에 대해서 2년의 지료연체가 있어야 한다.

 

Q11. 지상권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은? 

1. 지상권이 소멸한 경우, 지상권설정자는 지상권자를 상대로 지상물의 매수를 청구할 수 없다.
2. 지상권의 존속기간이 만료된 경우, 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복시켜야 한다.
3. 지상권의 존속기간이 만료된 경우, 지상권자가 갱신청구권을 행사하지 않고 지상권설정자를 상대로 지상물의 매수를 청구할 수 있다.
4. 지상권자가 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지시키기 위해 투입한 비용에 대해서는 부당이득의 법리에 따라 지상권자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

① 지상권이 소멸한 경우, 지상권설정자는 지상권자를 상대로 지상물의 매수를 청구할 수 있다.
③ 반면, 지상권자의 지상물매수청구권은, 지상권의 존속기간이 만료된 경우에 먼저 지상권설정자를 상대로 갱신청구권을 행사한 후, 지상권설정자가 이에 응하지 않은 경우에 인정된다.
④ 지상권설정자는 소극적 인용의무만 부담하므로, 부당이득과의 관계에서 임차인의 필요비상환청구권은 유추할 수 없다.

 

 

Q12. 특수지상권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 구분지상권은 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물, 공작물 기타 수목의 소유를 위하여 설정할 수 있다.
2. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위한 지상권 유사의 물권이므로, 예장이나 가묘를 위해서도 성립할 수 있다.
3. 분묘기지권의 효력이 미치는 면적은 장사 등에 관한 법률에 의해 30㎡의 제한을 받지 않는다.
4. 분묘기지권이 성립한 경우, 새로운 분묘의 설치나 이장은 허용되지 않지만 합장은 가능하다.

 

① 수목의 소유를 위해서 구분지상권을 설정할 수 없다.
② 시신이 안장된 봉분이어야 하므로, 예장이나 가묘, 평장이나 암장의 경우에는 분묘기지권이 성립할 수 없다.
④ 합장도 허용되지 않는다.

 

 

Q13. 분묘기지권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 타인의 소유지 내에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 약정지상권에 유사하게 분묘기지권이 성립한다.
2. 자기 소유 토지에 분묘를 설치하고 이 토지를 타인에게 양도한 경우, 관습법상 법정지상권의 법리에 의해 분묘기지권이 성립한다.
3. 타인소유의 토지에 그의 승낙없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유한 경우, 점유취득시효완성의 법리에 의해 분묘기지권이 성립한다.
4. 시효로 분묘기지권을 취득한 사람은 법정지상권의 법리에 의해 분묘기지권이 성립한 날부터 지료를 지급하여야 한다.

 

토지소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급하여야 한다(대판[全] 2021. 4. 29. 2017다228007).

 

Q14. 관습법상 법정지상권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 동일인에게 속하였던 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없음을 전제로 건물소유자가 당연히 취득하게 되는 지상권을 말한다. 
2. 건물이 현존하여야 하고, 건축허가의 여부나 등기 여부는 불문한다.
3. 토지와 건물의 동일인 소유 여부는 처분 당시를 기준으로 판단하므로, 강제경매의 경우에는 매각대금 완납시를 기준으로 판단한다.
4. 매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공유물 분할, 국세징수법에 의한 공매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

매각대금 완납시가 아니라 압류 또는 가압류의 효력 발생 당시를 기준으로 판단한다.

 

 

Q15. 甲 소유의 X 토지에 乙이 Y 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권을 취득하였다고 할 경우, 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 甲은 乙을 상대로 지료의 지급을 청구할 수 없다.
2. 甲이 X 토지의 소유권을 A에게 양도한 경우, 乙은 관습법상 법정지상권을 등기한 경우에 한하여 A에게 관습법상 법정지상권을 주장할 수 있다.
3. 乙이 Y 건물의 소유권을 B에게 양도한 경우, B는 관습법상 법정지상권을 등기한 경우에 한하여 甲에게 관습법상 법정지상권을 주장할 수 있다.
4. 甲이 X 토지의 소유권을 A에게 양도한 경우, 乙은 관습법상 법정지상권을 등기하지 않은 경우에는 A에게 관습법상 법정지상권을 주장할 수 없다.

 

① 지료의 지급을 청구할 수 있다.
②, ④ 등기 여부와 상관없이 A에게 관습법상 법정지상권을 주장할 수 있다.
③ B는 관습법상 법정지상권을 등기한 경우에 한하여 주장할 수 있다. 

 

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10. 지역권과 전세권 1

 

Q1. 지역권에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 지역권이 성립하기 위해서는 요역지와 승역지가 서로 인접하고 있어야 한다.
2. 지역권 성립에 있어 대가는 유상일 수도 있고 무상일 수도 있다.
3. 지역권은 토지소유자 사이에서만 성립할 수 있을 뿐이다.
4. 지역권은 요역지 소유권의 내용이다.

① 지역권은 요역지와 승역지 두 개의 토지의 존재를 전제로 하여 타인의 토지(승역지)를 자기의 토지(요역지)의 편익에 이용하는 권리이지만, 반드시 이 두 토지가 서로 인접하고 있음을 요하지 않는다.
② 이 점에서 임차권과 다르다.
③ 지역권은 요역지소유자와 승역지소유자 사이에만 성립하는 것이 아니라, 지역권이 설정된 후에 있어서의 요역지의 지상권자・전세권자・임차인도 지역권을 행사할 수 있으며, 마찬가지로 승역지의 지상권자・전세권자・임차인도 지역권에 의한 제한을 받게 된다. 또한 지역권은 두 개의 토지의 이용의 조절을 목적으로 하는 것이므로, 승역지의 지상권자・전세권자・임차인 등도 그들의 권한 내에서는 유효하게 지역권을 설정할 수 있다는 것이 다수설이다.
④ 지역권은 그것이 봉사하는 요역지 위의 권리에 종된 권리이다. 즉, 지역권은 요역지소유권의 내용이 아니라, 그것으로부터 독립한 권리이다. 

 

 

Q2. 지역권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 지역권이란 요역지의 사용가치 증대를 위해 승역지를 사용할 수 있는 물권이다.
2. 지역권은 타인의 토지를 통행하기 위한 목적으로 설정될 수 있다.
3. 지역권은 1필 토지의 일부에도 성립할 수 있다.
4. 지역권은 1필 토지의 일부를 위해 성립할 수 있다.

①②③ 모두 옳음.
④ 1필 토지의 일부를 위한 지역권은 성립할 수 없다. 즉, 요역지는 반드시 1필 토지 전부여야 한다.

 

 

Q3. 지역권의 성질에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 지역권은 배타성을 가지지 않은 물권이다.
2. 지역권은 부종성을 가진 물권이다.
3. 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 있다.
4. 지역권은 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다.

①②④ 옳음. ③ 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다(제292조 2항).

 

 

Q4. 지역권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 지역권설정계약과 등기를 하면 지역권을 취득한다.
2. 지역권은 취득시효에 의해 취득할 수 있으며, 불계속지역권이나 불표현지역권이어도 무방하다.
3. 지역권은 행사형태에 따라 작위지역권과 부작위지역권, 계속지역권과 불계속지역권, 표현지역권과 불표현지역권으로 분류된다.
4. 지역권은 요역지의 편익을 위한 승역지의 사용을 목적으로 하며, 그 내용은 설정계약에서 정한 바에 따른다.

①③④ 옳음. ② 계속지역권과 표현지역권에 한해 취득시효를 인정한다(제294조).

 

 

Q5. 지역권에 관한 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 요역지의 소유권이 양도되더라도 지역권이 함께 이전되는 것은 아니다.
2. 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
3. 점유로 인한 지역권의 취득시효 중단은 지역권을 행사하는 공유자 중 1인에 대한 사유여도 효력이 있다.
4. 승역지에 관하여 통행지역권을 시효취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 요역지 소유자는 승역지 소유자에게 승역지의 사용으로 입은 손해를 보상할 필요가 없다.

① 지역권은 토지의 편익을 위하여 존재하는 종된 권리로 요역지를 떠나 독립하여 존재할 수 없다. 이를 지역권의 부종성이라 한다(제292조).
② 제295조 제1항.
③ 공유자 모두에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다(제295조 제2항).
④ 보상해야 한다(대판 2015.3.20., 2012다17479).

 

 

Q6. 지역권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 지역권이 성립한 경우, 승역지 소유자는 승역지를 사용ㆍ수익할 수 없다.
2. 요역지에 저당권이 성립한 경우, 그 저당권의 효력이 지역권에는 미치지 않는다.
3. 지역권을 저당권의 목적으로 할 수 있다.
4. 요역지 또는 승역지가 분할되거나 일부 양도된 경우, 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 승역지의 각 부분에 존속한다.

① 승역지 소유자의 용익권능이 배제되지 않는다.
② 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다(제292조 제1항).
③ 요역지와 분리하여 지역권만을 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없다(제292조 제2항). 

 

 

Q7. 지역권과 상린관계를 비교하는 설명으로 옳은 것은?

1. 상린관계는 소유권과는 다른 독립된 권리인 데 반하여, 지역권은 소유권의 내용이 되는 권리이다.
2. 양자는 다 같이 인접한 토지 사이의 상호적 이용의 조절을 목적으로 하는 제도이다.
3. 상린관계는 소유권을 달리하는 토지 사이의 관계인데, 지역권은 요역지의 편의를 위하여 동일소유주에 속하는 떨어진 토지에도 설정된다.
4. 지역권은 개인 간의 계약에 의하여 설정되는 것이나, 상린관계는 법률의 규정에 의하여 당연히 발생한다.

 

상린관계와 지역권의 차이점

 

Q8. 지역권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 지역권자가 승역지의 사용ㆍ수익을 방해받는 경우, 지역권자는 그 방해자를 상대로 승역지의 반환을 청구할 수 있다.
2. 지역권자가 승역지의 사용ㆍ수익을 방해받는 경우, 지역권자는 그 방해자를 상대로 방해의 배제를 청구할 수 있다.
3. 승역지 소유자는 요역지의 편익에 이용되는 범위에서 사용ㆍ수익에 적합한 상태를 유지시켜 줄 의무가 있다.
4. 승역지 소유자가 토지의 소유권을 포기하여 자신의 의무를 면할 수 있다.

 

① 지역권은 점유를 전제로 하지 않는 비배타적ㆍ공용적 성격의 권리이므로, 지역권자에게 반환청구권이 인정되지는 않는다.
② 방해배제청구권은 인정된다.
③ 요역지의 편익에 이용되는 범위에서 지역권자의 행위를 인용해야 하고, 이용과 관련된 부작위의무 내지 작위의무를 부담할 뿐이다.
④ 단순한 포기로는 안 되고, 지역권자에게 위기한 경우에 한하여 의무를 면할 수 있다.

 

Q9. 승역지 소유자의 권한과 의무에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 지역권자 설치한 공작물을 사용할 수 있다.
2. 지역권자가 설치한 공작물을 사용하는 경우, 그 수익의 비율로 공작물의 설치ㆍ보존의 비용을 분담하여야 한다.
3. 최장기간의 제한은 없으므로, 영구무한의 지역권을 설정할 수 있다.
4. 지역권의 존속기간을 약정한 경우, 그 약정은 유효하고 부동산등기법에 따라 등기할 수 있다.

약정은 유효하지만, 부동산등기법에 등기할 수 있는 근거규정이 마련되어 있지 않다.

 

 

Q10. 특수지역권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 지역권이라는 명칭에도 불구하고 그 편익의 주체는 사람이다.
2. 양도성과 상속성이 있다.
3. 요역지 소유권에 부종한다.
4. 주민 총회의 결의에 의해 소멸시킬 수는 없다.

① 특수지역권은 인역권의 성질을 띠기 때문이다.
② 촌락 내지 마을 공동체의 구성원의 지위에서 인정되므로, 양도성과 상속성이 없다.
③ 편익의 주체가 사람이므로 요익지 소유권에 부종하지 않는다.
④ 특수지역권은 촌락 내지 마을 공동체가 준총유하므로, 주민 총회의 결의에 의해 소멸시킬 수 있다.

 

 

Q11. 다음은 전세권에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

1. 전세권은 부동산의 사용‧수익과 더불어 전세금반환청구권의 담보를 목적으로 한다.
2. 전세권의 존속기간이 시작되기 전에 설정된 전세권 등기도 유효하다.
3. 전세권은 목적물의 임대차와 전세금의 소비대차가 결합된 제도이다.
4. 전세권은 지상권과 동일한 목적으로 설정할 수 없다.

①②③ 옳음. ④ 지상권과 동일한 목적으로 설정할 수 있는지에 대한 견해대립이 있으며, 이를 긍정함이 다수설이다.

 

 

Q12. 채권적 전세(내지 전세권)에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 채권적 전세권을 가진 사람은 목적물의 소유권이 양도된 경우, 새로운 소유자에게 전세권을 주장할 수 있다.
2. 채권적 전세권자는 자신의 전세권을 제3자에게 양도할 수 없다.
3. 채권적 전세권의 경우, 최장기간의 제한이 있다.
4. 채권적 전세권의 경우, 최단기간의 보장이 없다.

 

① 채권적 전세권은 대항력이 없으므로, 목적물의 새로운 소유자에게 전세권을 주장할 수 없다.
② 채권적 전세권은 양도가 제한될 뿐, 양도 자체를 할 수 없는 것은 아니다. 제629조 참조.
③ 최장기간의 제한이 없다.

 

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11. 전세권 2

 

Q1. 전세권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 전세권이 성립하기 위해서는 전세금이 지급되어야 한다.
2. 전세권이 성립하기 위해서는 부동산이 인도되어야 한다.
3. 전세권이 성립하기 위해서는 전세금이 지급되어야 하지만, 전세금이 현실적으로 수수될 필요는 없다.
4. 전세권자의 명의를 제3자로 하는 것도 가능하다는 것이 판례의 태도이다.

 

①③④ 옳음. ② 부동산의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.

 

Q2. 전세권과 전세금에 대한 설명이다. 타당하지 않은 것은?

1. 전세권의 객체는 부동산, 즉 토지와 건물이다.
2. 전세권은 농경지를 목적으로 할 수 없다.
3. 전세금을 지급하지 않기로 하는 특약은 무효이고, 전세권은 성립하지 않는다.
4. 전세금은 목적부동산의 사용대가이다.

 

①②③ 옳음. ④ 전세금이 사용대가인 것이 아니라, 전세금의 이자가 사용대가이다

 

Q3. 전세권의 존속기간에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 전세권의 존속기간을 약정하는 경우, 그 기간은 10년을 넘을 수 있다.
2. 전세권의 존속기간을 약정하는 경우, 그 기간은 최소 1년을 보장하여야 한다.
3. 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우, 각 당사자는 언제든지 소멸을 통고할 수 있다.
4. 전세권이 존속기간 만료 등으로 소멸하는 경우, 기간만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건변경이 없으면 갱신하지 않는다는 통지가 없으면, 법정갱신이 이루어진다.

 

① 10년을 초과할 수 없다(제312조 1항).
② 최단기간의 보장은 “건물”전세권에 국한되므로, 틀린 내용이다. 제312조 2항 참조.
③ 제313조 참조.
④ 법정갱신은 “건물”전세에만 인정된다. 제312조 4항 참조. 

 

Q4. 전세권의 존속기간에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 당사자의 합의로 갱신계약을 체결한 경우, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
2. 전세권의 법정갱신이 이루어진 경우 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주되고, 각 당사자는 기간만료 전 6월부터 1월 사이에 소멸통고를 할 수 있다.
3. 전세권의 존속기간을 약정하지 않아 전세권설정자가 전세권자에게 소멸통고를 한 경우, 전세권자가 통고를 받은 날로부터 6월이 지나면 전세권이 소멸한다.
4. 전세권의 존속기간을 약정하지 않아 전세권설정자가 전세권자에게 소멸통고를 한 경우, 말소등기청구권을 행사하여 전세권 등기를 말소해야 전세권이 소멸한다.

 

법정갱신의 경우, 각 당사자는 언제든 소멸통고를 할 수 있다.

 

乙은, 甲 소유의 X 토지 위에 Y 건물을 소유하고 있었는데, 乙은 丙에게 전세권설정계약을 통해 Y 건물에 대한 전세권을 설정해주었다.

Q5. 다음 위 사례에 대한 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 乙은 X 토지에 대한 사용권을 취득하지 못하는 한, 甲의 X 토지 반환 및 Y 건물의 철거청구에 응해야 한다.
2. 乙이 X 토지에 지상권을 취득한 경우, Y 건물에 대한 丙의 전세권은 乙의 지상권에도 효력이 미친다.
3. 乙이 X 토지에 임차권을 취득한 경우, Y 건물에 대한 丙의 전세권은 乙의 임차권에도 효력이 미친다.
4. 乙은 丙의 동의가 없어도 X 토지에 대해 취득한 자신의 지상권을 소멸시킬 수 있다.

丙의 동의가 필요하다. 제304조 2항 참조.

 

 

甲은 자신 소유의 X 토지 위에 Y 건물을 소유하고 있었고, 甲은 乙에게 전세권설정계약을 통해 Y 건물에 대한 전세권을 설정해주었다.

Q6. 다음 위 사례에 대한 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 丙이 매매계약을 통해 X 토지의 소유권을 취득한 경우, 甲은 민법 제305조의 법정지상권을 취득할 수 있다.
2. 丙이 저당권 실행을 통해 X 토지의 소유권을 취득한 경우, 甲은 민법 제366조의 법정지상권을 취득할 수 있다.
3. 丙이 강제경매를 통해 X 토지의 소유권을 취득한 경우, 乙은 민법 제305조의 법정지상권을 취득할 수 있다.
4. 丙이 강제경매를 통해 X 토지의 소유권을 취득한 경우, 甲은 관습법상 법정지상권을 취득할 수 있다.

 

이 경우, 전세권설정자인 甲이 제305조의 법정지상권을 취득할 수 있고, 乙은 그러한 권리가 없다. 민법 제305조 1항 본문 참조.

 

Q7. 다음은 전세권자의 권리와 의무에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

1. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
2. 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용ㆍ수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 통고할 수 있다.
3. 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
4. 전세권자가 목적물의 통상적 유지 및 관리를 위해 지출한 필요비를 전세권설정자에게 상환청구할 수는 없다.

 

① 제309조.
② 소멸통고가 아니라 소멸청구다. 제311조 1항 참조.
③ 제310조 1항.
④ 현상유지의무와 수선의무는 전세권자에게 있기 때문이다.
⑤ 현상유지의무와 수선의무의 불이행은, 결국 용도에 좇은 사용ㆍ수익이 아니기 때문이다.

 

Q8. 전세권자의 권리에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 전세권자는 전세금반환채권과 분리하여 자신의 전세권을 제3자에게 양도할 수 있다.
2. 전세권자는 전세금반환채권과 함께 자신의 전세권을 제3자에게 담보로 제공할 수 있다.
3. 전세권자가 전세목적물인 부동산의 일부에 대해 제3자에게 전세권을 설정해 준 경우, 원전세권은 소멸한다.
4. 전세권자가 전세목적물인 부동산의 일부에 대해 제3자에게 전세권을 설정해 준 경우, 전세권자에게 책임 없는 사유로 목적물이 멸실하면 책임을 부담하지 않는다.

 

①, ② 전세권을 담보로 제공하는 경우와 마찬가지로, 전세권 양도의 경우에도 전세권의 담보물권성으로 인해 전세금반환채권과 함께 양도되어야 한다.
③ 전전세의 경우, 원전세권은 존속한다.
④ 전전세가 이루어진 경우, 원전세권자의 책임이 가중된다. 제308조 참조.

 

Q9. 전세권과 전세금반환청구권의 양도에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 전세권 존속기간 중인 경우, 전세권자는 전세권과 전세금반환청구권을 함께 양도할 수 있다.
2. 전세권이 존속기간 만료 등으로 소멸한 경우, 전세권자는 전세권과 전세금반환청구권을 함께 양도할 수 있다.
3. 전세권이 존속기간 만료 등으로 소멸한 경우, 전세권자는 전세금반환청구권을 전세권과 분리하여 양도할 수 있다.
4. 전세권 존속기간 중인 경우, 전세금반환청구권만을 분리하여 양도할 수 없다.

 

④ 전세권 존속기간 중인 경우, 전세권반환청구권만을 분리하여 확정적으로 양도할 수는 없지만, 장래 전세권의 소멸을 조건으로 전세금반환청구권을 분리양도할 수 있다.

 

甲은 자신 소유의 X 토지 위에 Y 건물을 소유하고 있었고, 甲은 乙에게 전세권설정계약을 통해 전세금 1억 원, 전세기간 2년(2024. 10. 1. ~ 2026. 9. 30.)으로 정하여, Y 건물에 대한 전세권을 설정해주었다.

Q10. 다음 위 사례에 대한 설명 중 옳은 것은?

1. 2024. 12. 1. 乙은 1억 원의 전세금반환채권과 분리하여 자신의 전세권을 丙에게 양도할 수 있다.
2. 2026. 10. 1. 乙은 전세권과 분리하여 1억 원의 전세금반환채권을 丙에게 양도할 수 없다.
3. 2025. 10. 1. 乙은 전세권과 분리하여 1억 원의 전세금반환채권을 丙에게 양도할 수 있다.
4. 2025. 10. 1. 乙은 전세권과 함께 1억 원의 전세금반환채권을 丙에게 양도한 경우, 전세권이전의 부기등기를 하는 것만으로는 부족하고, 별도로 채권양도의 대항요건도 갖추어야 한다.

 

① 전세권 존속 중이므로, 전세권을 전세금반환채권과 분리하여 양도할 수는 없다.
② 전세권의 용익물권성이 소멸되었으므로, 전세금반환채권만의 분리 양도가 가능하다.
③ 전세권 존속 중인 경우에는 장래 전세권의 소멸을 조건으로 양도할 수 있을 뿐이다.
④ 채권양도의 대항요건(甲에 대한 통지 내지 甲의 승낙)도 갖추어야 한다. 민법 제450조 참조.

 

甲은 자신 소유의 X 토지 위에 Y 건물을 소유하고 있었고, 甲은 乙에게 전세권설정계약을 통해 전세금 1억 원, 전세기간 2년(2024. 10. 1. ~ 2026. 9. 30.)으로 정하여, Y 건물에 대한 전세권을 설정해주었다. 이후, 乙은 부족한 전세금을 마련하기 위해 丙에게 5천만 원을 빌렸고, 자신의 전세권에 저당권을 설정해주었다.

Q11. 다음 위 사례에 대한 설명 중 옳은 것은?

1. 2025. 10. 1. 乙이 대여금을 반환하지 않는 경우, 丙은 乙이 甲에게 갖는 전세금반환채권에 물상대위할 수 있다.
2. 2026. 10. 1. 乙이 대여금을 반환하지 않는 경우, 丙은 乙이 甲에게 갖는 전세금반환채권에 물상대위할 수 있다.
3. 2025. 10. 1. 乙이 대여금을 반환하지 않는 경우, 丙은 乙이 甲에게 갖는 전세권을 경매할 수 없다.
4. 2025. 10. 1. 乙이 대여금을 반환하지 않는 경우, 丙은 乙이 甲에게 갖는 전세권에 기초해서 Y 건물을 경매할 수 있다.

 

① 전세권의 존속기간 중이므로 물상대위는 불가능하다.
② 전세권의 존속기간이 만료하였으므로 물상대위가 가능하다.
③ 전세권의 존속기간 중이면, 전세권저당권자는 전세권 자체를 경매할 수 있다.
④ 전세권의 존속기간 중이므로, 乙이 甲에게 갖는 전세금반환채권의 이행기가 도래하지 않은 상태이다. 즉, 甲이 전세금반환의무를 지체하지 않은 상황이므로, 전세권저당권자가 전세물 자체를 경매할 수는 없다.

 

甲은 자신 소유의 X 토지 위에 Y 건물을 소유하고 있었고, 甲은 乙에게 전세권설정계약을 통해 전세금 1억 원, 전세기간 2년(2024. 10. 1. ~ 2026. 9. 30.)으로 정하여, Y 건물에 대한 전세권을 설정해주었다. 

Q12. 다음 위 사례에 대한 설명 중 옳은 것은?

1. 2025. 10. 1. 丙의 방화로 Y 건물이 화재로 일부소실되었다면, 乙은 甲에게 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
2. 2025. 10. 1. 丙의 방화로 Y 건물이 화재로 일부소실되었다면, 乙의 전세권은 소멸한다.
3. 2025. 10. 1. 乙의 실수로 화재가 발생하여 Y 건물의 일부가 소실되었다면, 乙의 전세금은 감액되지 않는다.
4. 2025. 10. 1. 乙의 실수로 화재가 발생하여 Y 건물의 전부가 소실되었다면, 甲은 乙에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있다.

① 소멸통고이다.
② 목적달성이 가능한 경우에는 전세권이 소멸하지 않고, 전세금의 감액을 청구할 수 있을 뿐이며, 목적달성이 불가능한 경우에는 전세권의 소멸을 통고할 수 있다.
③ 전세권자의 과실로 화재가 발생한 경우에는 전세금은 감액되지 않는다.
④ 소멸청구이다.

 

甲은 자신 소유의 X 토지 위에 Y 건물을 소유하고 있었고, 甲은 乙에게 전세권설정계약을 통해 전세금 1억 원, 전세기간 2년(2024. 10. 1. ~ 2026. 9. 30.)으로 정하여, Y 건물에 대한 전세권을 설정해주었다. 

Q13. 다음 위 사례에 대한 설명 중 옳은 것은?

1. 2026. 10. 1. 甲의 전세금반환채무의 이행기가 도래하고, 乙의 목적물반환의무의 이행기가 도래하며, 양 의무는 동시이행관계에 있다.
2. 2026. 10. 1. 乙이 목적물을 반환하면서 전세권말소등기에 필요한 서류를 교부하지 않은 경우, 甲은 전세금반환채무의 이행기 도래 후에 발생하는 이자 상당액에 대해서 부당이득반환의무를 부담한다.
3. 乙이 자신의 전세권에 丙 명의로 저당권을 설정해준 경우, 2026. 10. 1. 이 도래하면 甲은 乙에 대해서만 전세금반환의무를 부담한다.
4. 2025. 10. 1. 乙이 새로운 냉난방기를 설치한 경우, 乙은 언제든지 냉난방기의 매수를 청구할 수 있다.

 

① 乙의 “목적물반환의무 및 전세권말소등기에 필요한 서류의 교부의무”와 甲의 전세금반환의무 상호간에 동시이행관계에 있다.
② 부당이득이 성립하지 않는다.
③ 원칙적으로 옳다. 다만, 丙이 저당권에 기한 물상대위로 전세금반환채권을 압류한 경우에는 그러하지 않다.
④ 乙은 甲의 동의를 얻어 부속시키거나 甲으로부터 매수한 부속물에 한한다. 반면, 甲은 언제든 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 제316조 참조.

 

甲은 자신 소유의 X 토지 위에 Y 건물(3층)을 소유하고 있었고, 甲은 乙에게 전세권설정계약을 통해 전세금 1억 원, 전세기간 2년(2024. 10. 1. ~ 2026. 9. 30.)으로 정하여, Y 건물 중 2층에 전세권을 설정해주었다. (다툼이 있는 경우, 판례에 의함)

Q14. 다음 위 사례에 대한 설명 중 옳은 것은?

1. 2026. 10. 1. 甲이 전세금반환채무를 이행하지 않는 경우, 乙은 Y 건물(3층) 전부를 경매에 회부할 수 있다.
2. 2026. 10. 1. 甲이 전세금반환채무를 이행하지 않는 경우, 乙은 Y 건물(3층) 전부를 경매에 회부할 수 있다. 이는 2층 부분을 분할할 수 없는 경우에 한한다.
3. 2026. 10. 1. 甲이 전세금반환채무를 이행하지 않는 경우, 乙은 Y 건물 중 2층 부분을 경매에 회부할 수 있다. 다만, 이는 2층 부분을 분할할 수 있는 경우에 한한다.
4. 2026. 10. 1. 甲이 전세금반환채무를 이행하지 않는 경우, 乙은 Y 건물(3층) 전부의 경매대금에서 우선변제를 받을 수 없다.

 

① 乙의 전세권의 목적물의 범위를 벗어나므로 Y 건물(3층) 전부를 경매에 회부할 수 없다.
그리고 ② 이는 2층 부분을 분할할 수 없는 경우에도 마찬가지이다(판례).
③ 원칙적으로 옳다.
④ 경매청구의 대상 문제와 경매가 된 후 경락대금에서의 우선변제 문제는 별개이다. 즉, Y 건물(3층) 전부의 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 

 

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12. 유치권

 

Q1. 유치권에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 타인의 동산에 대해서는 성립할 수 없다.
2. 물건의 점유를 통하여 채무자의 변제를 직접적으로 강제한다.
3. “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다.”는 법원칙의 예외이다.
4. 동시이행항변권과 마찬가지로 대가관계를 요구한다.

① 민법 제320조가 “물건”이라고 규정하고 있으므로, 동산에 대해서도 성립한다.
② 물건의 유치를 통해 채무자의 변제를 간접적으로 강제한다(제320조 1항 참조).
③ 옳음.
④ 유치권은 대가관계를 불문한다. 

 

Q2. 유치권과 동시이행항변권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 목적물의 반환을 거절할 수 있는 권능을 갖는다.
2. 채권이다.
3. 불가분성을 갖는다.
4. 채무자가 채무를 변제할 때까지 존속한다.

 

① 옳음.
② 유치권은 물권이고, 동시이행항변권은 채권에 준한다.
③ 동시이행항변권은 채권이므로 불가분성이 없지만, 유치권은 담보물권이므로 불가분성이 있다,
④ 동시이행항변권은 채무자가 이행을 제공할 때까지 존속하고, 유치권은 채무자가 채무를 변제할 때까지 존속한다.

 

Q3. 甲과 乙은, 甲의 구두를 10만 원에 수선하기로 합의하였다. 이 사례에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 甲이 乙에게 수선이 완료된 구두의 반환을 요구하는 경우, 乙은 동시이행항변권을 행사할 수 있다.
2. 甲이 乙에게 수선이 완료된 구두의 반환을 요구하는 경우, 乙은 유치권을 행사할 수 있다.
3. 만약 위 사례의 구두가 甲이 아닌 A의 소유였다고 할 경우, A가 乙에게 수선이 완료된 구두의 반환을 요구하는 경우, 乙은 A에게 동시이행항변권을 행사할 수 있다.
4. 乙에게 수선이 완료된 구두의 반환을 요구하는 경우, 乙은 A에게 유치권을 행사할 수 있다.

③ 동시이행항변권은 쌍무계약의 견련성에 기초해서 인정되는 권리이므로, 계약의 당사자가 아닌 A에게는 주장할 수 없다. 반면, 유치권은 물권이므로 ④에서처럼 A에게도 주장할 수 있다. 

 

 

Q4. 민사유치권과 상사유치권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 채무자(내지 소유자)의 인도청구에 대하여 유치권자가 유치권을 행사하면 법원은 상환이행판결을 한다.
2. 유치권의 대상이 되는 물건은 누구의 소유인지 묻지 않는다.
3. 상사유치권의 피담보채권은 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다.
4. 상사유치권은 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다.”는 법원칙의 예외이다.

 

① 옳음.
② 상사유치권은 채무자 소유의 물건에 국한되지만, 민사유치권은 목적물이 누구의 소유인지 묻지 않는다.
③ 상사유치권은 견련관계를 요구하지 않으므로, 목적물에 관하여 생긴 채권일 필요가 없다.
④ 상사유치권은 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다.”는 법원칙의 예외가 아니므로, 선행저당권에 대항할 수 없다.

 

Q5. 유치권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 약정담보물권이다.
2. 유치권자는 목적물의 경락대금에서 우선변제를 받을 수 없다.
3. 유치권자는 목적물을 경매에 회부할 수 있다.
4. 부종성과 불가분성은 있으나, 물상대위성은 없다.

① 법정담보물권이다. ②, ③, ④ 옳음.

 

 

Q6. 유치권의 성립요건에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 자기 소유물에 대해서도 유치권이 성립할 수 있다.
2. 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 하므로, 임대차계약의 보증금반환채권을 피담보채권으로 하여 유치권이 성립할 수 있다.
3. 부동산에 대한 유치권이 성립하기 위해서는 점유의 이전과 더불어 설정등기가 이루어져야 한다.
4. 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우에도 유치권이 성립할 수 있다.

 

① 유치권은 타물권이므로 자기 소유물에 대해서는 유치권이 성립할 수 없다.
② 보증금반환채권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 아니므로, 유치권이 성립할 수 없다.
③ 점유의 이전으로 충분하고, 설정등기는 요건이 아니다.
④ 예컨대, 매매계약의 취소로부터 발생하는 대금반환청구권과 목적물반환청구권의 관계에서도 유치권이 성립할 수 있다.

 

Q7. 유치권의 성립요건에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 점유를 요건으로 하며, 이 때의 점유는 간접점유여도 무방하다.
2. 점유를 상실하면 유치권은 반드시 소멸한다.
3. 피담보채권은 점유 중에 발생한 채권이어야 한다.
4. 점유개시 전이든 점유개시 후이든 불법점유가 되면, 유치권은 소멸한다.

 

① 간접점유로도 가능하나, 채무자가 직접점유하는 경우에는 공시할 수 없다는 점에서 이를 허용하지 않는다.
② 점유를 상실하면 유치권은 원칙적으로 소멸하지만, 유치권자가 점유보호청구권을 행사하여 점유를 회복하면 유치권은 존속한다.
③ 점유 중에 발생한 채권일 것을 요하지 않는다.
④ 옳음.

 

Q8. 유치권의 효력에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 유치권자는 피담보채권의 전부 변제가 있을 때까지 목적물을 점유하여 인도를 거절할 수 있다.
2. 유치권자는 유치물을 사용‧대여, 담보제공할 수 없다.
3. 유치권에는 우선변제효가 없지만, 간이변제충당권이나 과실수취권 등을 통해 사실상 우선변제효가 있다.
4. 유치권자의 과실수취권은 유치권의 내용으로 목적물의 사용‧수익 권능에 근거한다.

 

④ 유치권은 담보물권이므로 목적물에 대한 사용‧수익 권능은 없고, 단지 사용‧수익의 결과인 과실을 수취하여 자기 채권의 변제에 충당할 수 있을 뿐이다.

 

Q9. 유치권자의 권리에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 피담보채권의 변제를 받기 위한 경매권이 있다.
2. 유치권에 기한 경매는 목적물의 환가를 위한 형식적 경매의 성질을 갖는다.
3. 유치권의 목적물이 제3자에 의해 경매된 경우, 유치권자는 경매의 매수인에게 유치권을 주장할 수 있고, 이는 유치권에 선행된 압류에 의해 진행된 경매절차에서도 마찬가지이다.
4. 유치권자의 간이변제충당권은 유치물로 직접 채권의 변제에 충당할 수 있는 권리이다.

 

①, ②, ④ 옳음. ③ 유치권의 목적물이 제3자에 의해 경매된 경우, 유치권자는 경매의 매수인에게 유치권을 주장할 수 있지만, 유치권에 선행된 압류에 의해 진행된 경매절차에서는 유치권을 주장할 수 없다.

 

Q10. 유치권자가 가진 간이변제충당권에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 목적물의 가치가 충분해서 경매에 회부하는 것이 가능한 경우에도 행사할 수 있다.
2. 법원에 간이변제충당권의 행사를 청구하기 전에 채무자에게 미리 통지하여야 한다.
3. 유치권자는 유치물의 소유권을 취득하고, 이는 법률규정에 의한 물권 취득이다.
4. 유치목적물의 평가액이 피담보채권액을 초과하는 경우에는, 그 차액을 채무자(내지 소유자)에게 반환하여야 한다.

 

① 유치물의 가치가 충분해서 경매에 회부하는 것이 가능한 경우에는, 경매에 회부해야 하므로 간이변제충당권을 행사할 수 없다. ②, ③, ④ 옳음.

 

Q11. 유치권자의 권리와 의무에 대한 다음 설명 중 옳은 것은? 

1. 과실수취권은 그 과실로서 변제충당의 법리에 따라 피담보채권의 변제에 충당할 수 있는 권리이다.
2. 유치권자는 채무자(내지 소유자)의 승낙을 받아 유치물의 보존을 위한 사용을 할 수 있다.
3. 유치권자가 유치물의 보존 내지 선관의무의 이행을 위해 투입한 비용이 있는 경우, 유치권자는 그 비용을 채무자에게 상환청구할 수 있다.
4. 유치권자는 자기의 재산에 대한 것과 동일한 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

 

① 옳음(제323조 2항).
② 유치물의 보존을 위한 사용은 채무자(내지 소유자)의 승낙을 요건으로 하지 않는다(제324조 2항 단서 참조).
③ 이와 같은 비용에 대해서는 별도로 소유자를 상대로 비용상환을 청구할 수 있다(제325조 참조). 채무자에 대해서는 채무자가 이익을 얻은 경우에 한한다.
④ 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다(제324조 1항). 선관의무를 위반한 경우에는 유치권소멸청구권이 발생하고(제324조 3항 참조), 선관의무를 위반하여 유치물이 손상되거나 훼손된 경우에는 손해배상책임도 부담하게 된다.

 

Q12. 유치권의 소멸에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 유치물을 점유하는 한 유치권을 행사하는 것이므로, 피담보채권의 소멸시효도 중단된다.
2. 유치권자가 보존을 위해 유치물을 사용하는 경우, 유치물의 소유자는 유치권소멸을 청구할 수 없다.
3. 유치권자가 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용‧대여, 담보제공하는 경우, 유치물의 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
4. 채무자나 소유자가 다른 담보를 제공하고, 이를 유치권자가 승낙하면 기존 유치물에 대한 유치권은 소멸한다.

 

① 유치권과 피담보채권은 별개의 권리이고, 유치권의 행사가 곧 피담보채권의 행사가 되는 것은 아니다. 따라서 유치물을 점유하더라도 피담보채권의 소멸시효가 중단되지는 않는다. 제326조 참조.
② 유치권자의 선관의무를 준수하기 위한 것이기 때문이다. 제324조 2항 단서 및 제3항 참조.
③ 제324조 2항 본문 및 제3항.
④ 제327조.

 

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13. 질권과 저당권 1

 

Q1. 질권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 민법 제329조의 요건을 갖추면 성립하는 법정담보물권이다.
2. 부종성과 불가분성을 갖지만, 물상대위성을 갖지 못한다.
3. 권리질권의 경우에는 유치적 효력이 없다.
4. 유치적 효력은 오히려 질권 기능의 확대에 저해요인이다.

 

① 약정담보물권이다.
② 물상대위성이 있다.
③ 권리질권의 경우에도 유치적 효력이 있다. 다만, 동산질권에서와 같은 강한 의미의 유치적 효력은 아니다.
④ 옳음.

 

Q2. 다음은 질권과 저당권의 비교이다. 옳지 않은 것은?

1. 저당권에는 유치적 효력이 없다.
2. 질권의 공시방법은 등기 내지 등록이다.
3. 질권은 피담보채권의 범위에 제한이 없다.
4. 저당권은 동산을 목적으로 성립할 수 없다.

 

①, ③, ④ 옳음. ② 질권의 공시방법은 점유이다.

 

Q3. 질권의 종류에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 민사질권과 상사질권은 모두 유질계약이 허용되지 않는다.
2. 부동산질권도 인정된다.
3. 우리 민법은 점유질만 인정하고, 수익질은 인정하지 않는다.
4. 동산질권은 유가증권을 대상으로 성립할 수 있다.

 

① 상사질권은 민사질권과 달리 유질계약이 가능하다.
② 부동산질권은 인정되지 않는다. 다만, 전세권은 그 실질상 부동산질권의 효력을 가진다.
③ 옳음.
④ 유가증권을 대상으로 성립하는 질권은 권리질권이다.

 

Q4. 동산질권의 성립요건에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 피담보채권에는 질물에 대한 실행비용과 보존비용이 포함된다.
2. 질권설정자에게 처분권이 없다면, 질권의 설정은 무효이다.
3. 질권의 설정을 위해서는 목적물의 인도가 있어야 하고, 그 인도방법은 점유개정의 형태로도 가능하다.
4. 피담보채권은 금전으로 평가할 수 있는 채권이어야 한다.

① 제334조 참조.
② 선의취득이 가능하므로, 예외적으로나마 질권이 설정될 수 있다.
③ 현실인도, 간이인도, 목적물반환청구권의 양도는 가능하지만, 점유개정은 인정되지 않는다. 제332조 참조.
④ 금전으로 평가할 수 없는 채권이어도 무방하지만, 질권 실행 시에 금전채권이 되면 가능하다.

 

 

Q5. 동산질권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 주물에 대해 질권을 설정하는 경우, 종물에 대해서도 질권의 효력이 당연히 미친다.
2. 양도성이 없는 문화재에 대해서는 질권을 설정할 수 없다.
3. 민사집행법 등에 의해 압류가 금지되는 동산에 대해서는 질권을 설정할 수 없다.
4. 등기나 등록으로 공시되는 자동차, 항공기, 선박 등에 대해서는 질권을 설정할 수 없다.

 

① 종물이 인도되어야 질권의 효력이 미친다.
② 옳다.
③ 압류금지물은 질권을 설정할 수 없다. 다만, 압류금지의 이유가 채무자 보호를 위한 경우에는 그가 동의하면 질권을 설정할 수 있다.
④ 이 경우에는 저당권을 설정할 수 있을 뿐이다.

 

Q6. 동산질권의 효력에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 유치적 효력이 있으므로, 유치권과 마찬가지로 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다.”는 법원칙의 예외가 된다.
2. 유치권과 마찬가지로 간이변제충당권이 인정된다.
3. 유치권과 마찬가지로 과실수취권이 인정된다.
4. 유치권과 마찬가지로 질권자에게는 유치물에 대한 선관의무가 있다.

 

① 유치권과 달리, “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다.”는 법원칙의 예외가 아니다. ② 제338조 2항 참조. ③ 제343조에서 제323조 준용. ④ 제343조에서 제324조 준용.

 

Q7. 물상대위에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 우선변제적 효력을 관철하기 위한 것이다.
2. 목적물이 매매, 멸실, 훼손, 공용징수 등으로 가치적 변형물이 발생되어야 한다.
3. 담보물권자가 스스로 압류해야 한다는 견해도 있으나, 누구든 압류하면 무방하다는 견해가 판례의 태도이다.
4. 가치적 변형물에 대한 압류 및 전부명령을 신청하는 방식으로 행사할 수 있다.

 

② 매매는 목적물에 추급할 수 있기 때문에 물상대위가 이루어지지 않는다.

 

Q8. 유질계약에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 동산질권의 유질계약은 금지된다.
2. 유저당계약은 허용된다.
3. 채무 변제기 후의 동산질권의 유질계약도 금지된다.
4. 동산질권에 대한 유질계약이 무효여도 질권설정계약은 유효할 수 있다.

 

③ 질권자의 폭리 목적이 없는 채무 변제기 후의 유질계약은 허용된다. ④ 유질계약이 무효이더라도 질권설정계약은 유효일 수 있다.

 

Q9. 책임전질에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 원질권자의 책임이 가중된다.
2. 전질권자의 권리는 원질권자의 권리와 동일하고, 원질권에 종속한다.
3. 민법 제337조 및 담보물권의 부종성상 질물재입질설이 타당하다.
4. 전질권을 실행하기 위해서는 원질권자와 전질권자의 채권이 모두 변제기에 도래하여야 한다.

 

①, ②, ④ 옳음. ③ 채권질권공동입질설이 타당하다. 

 

Q10. 승낙전질에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 질권설정자의 승낙이 없더라도 승낙전질이 성립할 수 있다.
2. 승낙전질은 질권자가 질권이 설정된 동산을 자신의 채권자에게 다시 입질하는 것이다.
3. 승낙전질이 이루어진 경우, 원질권자는 전질권자의 이익을 행하는 행위를 할 수 없다.
4. 전질권자의 권리는 원질권과 별개이다.

 

① 질권설정자의 승낙이 없으면 책임전질이 성립할 수 있을 뿐이다.
② 질물재입질설에 대한 설명으로 옳다.
③ 제352조 참조.
④ 옳음.

 

Q11. 전질에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 승낙전질의 성질에 대해서는 질물재입질설이 통설이다.
2. 승낙전질의 경우에는 원질권자의 책임이 가중되지 않는다.
3. 책임전질은 채권과 질권을 공동으로 입질하는 것이므로, 질권설정자와의 관계에서 권리질권의 요건을 모두 갖추어야 한다.
4. 원질권설정자의 승낙이 없으면, 책임전질의 요건을 갖추었더라도 원질권설정자는 질권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

① 책임전질에 있어서는 민법 제337조의 명문규정과 담보물권의 부종성, 원질권의 피담보채권에 대한 인적 신용관계를 고려하면, 채권과 질권을 함께 입질하는 것이라는 채권질권공동입질설이 통설이다. 반면, 승낙전질에 있어서는 질물재입질설이 통설이다.
② 제336조 참조.
③ 질권자가 채무자에게 전질의 사실을 통지하거나 채무자가 이를 승낙함이 아니면 전질로써 채무자, 보증인, 질권설정자 및 그 승계인에게 대항하지 못한다(제337조 1항).
④ 제343조에 의해 제324조가 준용되므로, 원질권설정자의 승낙 없이 질권을 설정하면 질권의 소멸청구가 가능하다. 그러나 제336조에 의해 책임전질이 성립하면, 질권의 소멸을 청구할 수 없다. 

 

Q12. 권리질권에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 권리질권은 재산권을 목적으로 하는 질권을 말하며, 부동산에 대한 사용ㆍ수익을 목적으로 하는 권리도 가능하다.
2. 권리질권의 설정은 채권양도의 방법으로 해야 하며, 지명채권의 채권증서가 있는 경우 그 증서를 교부해야 한다.
3. 권리질권의 설정을 위한 인도방법에는 현실인도, 간이인도, 목적물반환청구권의 양도만 가능하고, 점유개정의 방식은 인정되지 않는다.
4. 저당권부 채권에 대해 질권을 설정하는 경우, 피담보채권의 양도와 질권의 부기등기가 이루어져야 한다.

 

① 부동산에 대한 사용ㆍ수익을 목적으로 하는 권리에 대해서는 권리질권을 설정할 수 없다(제345조 단서).
② 채권증서가 있는 경우 그 증서를 교부해야 하지만(제347조), 지명채권에서의 채권증서는 증명서에 불과하므로 증서가 교부되지 않아도 무방하다.
③ 권리질권에서의 점유는 유치적 효력이 별다른 의미를 갖지 않으므로, 점유개정의 방식으로도 가능하다.
④ 옳음(제348조).

 

甲은 乙에게 X 채권을 가지고 있고, A가 甲에게 Y 채권을 가지고 있다. 이후, 甲은 A에 대한 Y 채무를 담보하기 위해 乙에 대한 X 채권을 입질하였다.

Q13. 채권질권에 대한 다음 위 사례에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. X 채권은 1억 원이고, Y 채권은 7천만 원이라고 할 경우, A가 취득한 질권의 효력은 7천만 원 한도에서 미친다.
2. X 채권의 변제기는 2024. 9. 1.이고 Y 채권의 변제기가 2024. 10. 1.이라고 할 경우, 2024. 9. 1. A는 乙을 상대로 X 채권을 직접 추심할 수 있다.
3. X 채권의 변제기는 2024. 9. 1.이고 Y 채권의 변제기가 2024. 10. 1.이라고 할 경우, 2024. 10. 1. A는 乙을 상대로 X 채권을 직접 추심할 수 없다.
4. X 채권의 변제기는 2024. 9. 1.이고 Y 채권의 변제기가 2024. 10. 1.이라고 할 경우, 2024. 11. 1. A는 乙을 상대로 X 채권을 직접 추심할 수 있다.

① 1억 원 전부에 대해 미친다. 질권이 설정된 담보물이 1억 원의 채권이기 때문이다.
② 입질채권의 변제기가 피담보채권의 변제기보다 먼저 도래한 경우에는 직접 추심할 수 없고, 공탁을 청구할 수 있을 뿐이다(제353조 3항 참조).
③, ④ 입질채권과 피담보채권의 변제기가 모두 도래한 경우에는 직접 추심할 수 있다(제353조 2항 참조). 

 

Q14. 근대적 저당권에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 근대적 저당권은 부종성을 부인하고(피담보채권과 분리된 저당권을 인정한다.), 후순위저당권으로부터 독립되어 있으며(저당권 실행 시 선순위저당권은 소멸하지 않고 존속한다), 이용권으로부터 독립되어 있다(목적물에 대한 사용‧수익은 소유자에게 맡겨 둔다.).
2. 근대적 저당권은 반드시 등기·등록에 의하여 공시되어야 한다.
3. 근대적 저당권은 특정·현존의 목적물 위에만 성립한다.
4. 근대적 저당권에서 저당권의 순위는 등기의 선후에 의하여 결정되지만, 선순위의 저당권이 소멸하면 후순위의 저당권은 순위가 변경된다.

 

① 독립의 원칙.
② 공시의 원칙.
③ 특정의 원칙.
④ 순위확정의 원칙상 순위가 변경되지 않는다.

 

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14. 저당권 2

 

Q1. 다음 중 저당권에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 저당권설정계약은 불요식의 채권계약이라고 봄이 판례이다.
2. 부동산공사수급인이 저당권설정청구권을 행사하면, 법률에 의해 저당권이 성립된다.
3. 저당권설정자와 피담보채권의 채무자가 반드시 동일인일 필요가 없다.
4. 피담보채권의 저당권자와 피담보채권자의 채권자는 동일인이어야 하므로, 제3자 명의로 저당권이 설정된 경우, 그 저당권은 무효가 됨이 원칙이다.

 

② 저당권설정청구권은 형성권이 아니라 청구권에 불과하므로, 도급인이 등기해주어야 저당권이 성립한다. 민법 제666조 참조.

 

Q2. 저당권에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 채권자, 채무자, 저당권자의 3자간 합의가 있고, 제3자에게 실질적으로 채권이 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 제3자 명의의 저당권도 유효하다.
2. 저당권설정자는 일반적으로 채무자이지만, 제3자일 수도 있다.
3. 저당권설정비용은 별도의 특약이 없는 한 채무자가 부담한다.
4. 저당권이 설정된 후 그 저당권 등기가 불법말소된 경우, 등기는 물권변동의 존속요건일 뿐 효력발생요건이 아니므로 저당권이 존속한다.

① 판례의 태도이다.
② 이 때의 제3자를 물상보증인이라고 한다.
③ 판례의 태도이다.
④ 등기는 물권변동의 효력발생요건일 뿐 존속요건이 아니다.

 

A는 B로부터 1억 원을 빌리고 그의 X 토지 위에 저당권을 설정하여 등기를 하였다. 그 후 A는 빌린 돈 1억 원을 갚았다. 그런데 A와 B는 저당권의 등기를 말소하지 않고, A·B 사이의 합의로 다음에 A가 다시 B로부터 1억 원을 빌릴 것에 대비하여 후에 있을 채무를 담보하기 위한 등기로서 이용하기로 하였다. 

Q3. 다음 위 사례에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. A가 1억 원을 변제하면 B의 저당권 등기는 말소되어야 한다.
2. B의 저당권 등기가 말소되지 않고 존속하는 경우, 그 저당권은 무효이다.
3. 추후 A가 B로부터 다시 1억 원을 빌리면서, 말소되지 않은 B 명의의 저당권 등기를 유용하기로 합의한 경우, 그 저당권은 유효하다.
4. 만약 A가 위 X 토지를 甲에게 매매하고 이전등기를 경료해주었다면, 甲은 위 저당권의 부담을 승계한다.

 

①, ② 부종성상 피담보채권이 소멸하였기 때문에 저당권 등기는 말소되어야 하고, 말소되지 않더라도 저당권은 무효이다.
③ 무효등기의 유용을 인정함이 판례이다.
④ 무효등기 유용의 합의가 유효하기 위해서는 저당권자와 저당권설정자의 합의 외에 새로운 이해관계인이 없을 것을 요구한다. 따라서 A와 B의 유용합의 이전에 甲이 소유권을 취득한 경우에는 甲에게 대항할 수 없으므로, 甲의 저당권의 부담을 승계하지 않는다.

 

Q4. 저당권의 성립요건에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 저당권의 목적물은 부동산에 한정되므로, 권리를 대상으로 저당권이 설정될 수는 없다.
2. 기본계약이 불성립, 무효, 취소되거나 피담보채권이 부존재하는 경우에는 저당권이 성립하지 않는다.
3. 피담보채권은 금전의 지급을 목적으로 하는 채권에 한정된다.
4. 부동산의 일부에 대해서도 저당권이 설정될 수 있다.

 

① 지상권과 전세권은 저당권의 객체로 할 수 있다. 민법 제371조 1항 참조.
② 부종성이 작동하기 때문이다. 
③ 금전의 지급 이외의 급부를 목적으로 하는 채권도 가능하다. 다만, 저당권 실행 시에는 금전채권이 되어야 하고, 제3자 보호를 위해 금전으로 산정하여 등기해야 한다(부등법 §77 참조).
④ 용익물권과 달리, 부동산의 일부에 대한 저당권은 설정될 수 없다.

 

Q5. 저당권의 성립요건에 대한 설명으로 옳지 않은 것은? 

1. 장래의 특정채권을 위한 저당권을 설정할 수 있지만, 장래의 불특정채권을 위해 저당권을 설정할 수는 없다.
2. 여러 개의 채권을 위한 저당권을 설정할 수 있다. 
3. 1개 채권의 일부를 위해 저당권을 설정할 수 있다.
4. 비금전급부를 목적으로 하는 채권을 위해 저당권을 설정할 수 있지만, 제3자의 보호를 위해 금전으로 산정하여 등기하여야 한다.

 

① 장래의 불특정채권을 위해 저당권을 설정할 수 있다. 이를 근저당권이라고 한다. 

 

Q6. 저당권에 의해 담보되는 채권의 범위에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 이자는 무제한으로 담보된다.
2. 손해배상은 무제한으로 담보된다.
3. 저당권실행비용은 담보된다.
4. 위약금은 등기한 경우에 한하여 담보된다.

 

② 손해배상은 이행기 후 1년 분에 한한다.

 

Q7. 저당권의 효력이 미치는 목적물에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 저당권의 객체인 부동산에 부합된 물건에도 저당권의 효력이 미치지만, 저당권설정 후에 부합된 경우에는 그러하지 않다.
2. 저당권의 객체인 부동산에 부합된 물건에도 저당권의 효력이 미치지만, 부합물이 별도의 공시방법을 갖춘 경우에는 그러하지 않다.
3. 저당권의 객체인 부동산의 종물에도 저당권의 효력이 미치고, 이는 저당권설정 전의 종물이든 저당권설정 후의 종물이든 마찬가지이다.
4. 저당권의 객체로부터 수취하거나 수취한 과실에도 저당권의 효력이 미치지만, 저당권의 객체인 부동산을 압류한 경우에 한하고, 이해관계인에게 통지하여야 한다.

 

① 저당권의 효력이 미치는 부합물은 저당권 설정 전‧후를 묻지 않는다. 제358조 참조.
② 별개의 물건으로 취급되기 때문이다.
③ 제358조 참조.
④ 제359조 참조. 

 

Q8. 저당권자가 피담보채권의 만족을 얻는 방법에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 저당권자는 저당목적물을 매각하여 그 대금으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다.
2. 제3자가 저당목적물에 대해 강제경매를 신청한 경우, 그 배당절차에서 순위에 따라 배당받을 수 있다.
3. 저당권자가 피담보채권에 대한 승소판결을 기초로 저당목적물을 강제경매에 회부할 수는 없다.
4. 배당순위에 있어서 저당목적물에 부과된 국세는 저당권에 우선한다.

 

③ 저당권자가 일반채권자로서 강제경매를 신청하는 것도 가능하다. 다만, 제340조에 의한 제한이 있다.
④ 저당목적물에 부과된 국세를 당해세라고 하며, 이 당해세는 배당순위에 있어서 저당권보다 우선한다.

 

Q9. 저당권의 침해에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 저당권의 침해란 교환가치의 감소로 피담보채권의 만족을 얻을 수 없는 경우를 말한다.
2. 저당권이 침해된 경우, 저당권자는 손해의 발생여부와 무관하게 방해배제청구권을 갖는다.
3. 저당권이 침해된 경우, 저당권자는 손해가 발생된 경우에 한하여 손해배상청구권을 가지며, 이는 경매시를 기다리지 않고 즉시 행사할 수 있다.
4. 저당권설정자에 의해 저당권이 침해된 경우, 저당권자는 저당권설정자를 상대로 담보물보충청구권을 행사할 수 있다.

 

① 저당권자의 손해에 대한 설명이다. 저당권의 침해란 저당물의 교환가치를 저하시키는 일체의 행위를 말하고, 피담보채권의 만족 여부와 무관하다.
② 물권적 청구권은 손해의 발생을 요건으로 하지 않고, 저당권에는 방해배제청구권만 준용되기 때문이다. 제370조 참조.
③ 손해배상청구권은 손해의 전보를 목적으로 하므로, 손해의 발생을 요건으로 한다. 이는 제750조에 근거하는 권리이다.
④ 제362조 참조. 

 

甲은 자신이 소유하는 Y 주택(시가 5억 원)에 乙을 위한 저당권(피담보채권 2억 원)을 설정해주었다. 이후, 甲은 위 Y 주택을 丙에게 매매하고 이전등기를 경료해주었다.

Q10. 다음 위 사례에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 위 주택의 매매대금은 5억 원에서 2억 원을 공제한 3억 원이다.
2. 乙이 위 Y 주택에 대한 저당권을 실행한 경우, 丙은 위 경매에 참여하여 Y 주택을 낙찰받을 수 있다.
3. 丙은 甲이 부담하는 모든 채무를 변제해야 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
4. 丙이 甲의 乙에 대한 2억 원의 피담보채무를 인수하였다면, 丙은 甲의 채무를 변제할 수 없다.

 

① 원칙적으로 매매대금은 부동산의 시가와 동일하다. 물론, 甲과 丙이 위 Y 주택의 매매대금을 5억 원에서 2억 원을 공제한 3억 원으로 합의할 수는 있지만, 이에 대해서는 乙의 승낙을 받아야 하고(즉, 丙이 甲의 乙에 대한 2억 원의 피담보채무를 인수한 경우), 이 경우의 丙은 제3취득자로 보호받을 수 없다.
② 제363조 2항.
③ 제3취득자로서 변제하는 경우에는 민법 제360조의 범위에서 변제하면 충분하다. 반면, 제3자로서 변제하는 경우에는 甲이 부담하는 모든 채무를 변제해야 한다. 각각 제364조 및 제469조 참조.
④ 이 경우에도 丙은 제3자로서 변제할 수 있다.

 

Q11. 다음은 甲이 乙 소유의 X 토지(나대지)에 저당권을 설정한 경우에 대한 설명이다. 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

1. 乙이 X 토지 위에 Y 건물을 신축하여 소유하고 있다면, 甲은 X 토지와 Y 건물을 함께 경매할 수 없다. 
2. 제3자 丙이 X 토지 위에 Y 건물을 신축하여 소유하고 있다면, 甲은 Y 건물을 경매할 수 없다.
3. 제3자 丙이 X 토지 위에 Y 건물을 신축하였으나 이후 乙이 Y 건물을 소유하게 되었다면, 甲은 Y 건물을 경매할 수 없다.
4. 乙이 X 토지 위에 Y 건물을 신축하여 소유하고 있다면, 甲은 X 토지와 Y 건물을 함께 경매할 수 있고, X 토지와 Y 건물의 경낙대금에서 우선변제를 받을 수 있다.

 

① 제365조에 따라 일괄경매청구권을 행사할 수 있다.
② 제365조는 설정자가 건물을 소유한 경우에 한하여 적용된다.
③ 제3자가 건물을 신축하였다고 하더라도, 저당권 실행 시에 건물이 채무자의 소유가 되었다면 일괄경매청구권을 행사할 수 있다.
④ Y 건물의 경낙대금에 대해서는 우선변제권이 없다. 

 

Q12. 저당권의 처분에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 저당권과 분리하여 피담보채권을 양도할 수 있다.
2. 피담보채권과 저당권을 함께 양도하는 경우, 채권양도의 대항요건과 함께 저당권 이전의 부기등기를 갖추어야 한다.
3. 피담보채권과 저당권을 함께 양도하면서 저당권 이전의 부기등기만 경료한 경우, 저당권을 실행할 수 없다.
4. 저당권으로 담보된 채권에 질권을 설정한 경우 원칙적으로는 저당권이 피담보채권과 함께 질권의 목적이 된다고 보는 것이 합리적이지만, 질권자와 질권설정자가 피담보채권만을 질권의 목적으로 하고 저당권은 질권의 목적으로 하지 않는 것도 가능하고, 이는 저당권의 부종성에 반하지 않는다. 

 

① 반대로, 피담보채권과 분리하여 저당권을 양도할 수는 없다.
② 즉, 채권양도의 대항요건은 채무자에 대한 통지 내지 채무자의 승낙이 필요하고(제450조), 저당권을 취득하기 위한 요건으로 저당권이전의 부기등기도 갖추어야 한다.
③ 피담보채권의 대항요건을 갖추지 못한 경우, 피담보채권의 취득을 채무자 내지 제3자에게 주장할 수 없을 뿐, 채권의 양도 자체는 인정되기 때문이다.
④ 대판 2020.4.29. 2016다235411.

 

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15. 저당권 3과 비전형담보

 

Q1. 다음 중 공동저당에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 공동저당이란 동일한 채권의 담보로 여러 개의 부동산에 저당권을 설정하는 것을 말한다.
2. 공동저당권자는 불가분성의 원칙에 따라, 부동산에 설정된 저당권 중 하나의 저당권을 실행할 수도 있고, 부동산에 설정된 모든 저당권을 함께 실행할 수도 있다.
3. 공동저당은 채권자에게 유리하지만, 소유자나 후순위저당권자는 공동저당권자의 자의에 의해 불이익해질 수 있으므로, 이해관계의 조절이 필요하다.
4. 공동저당은 때를 달리하여 설정할 수는 있으나, 순위를 달리하여 설정할 수는 없다.

 

④ 순위를 달리하여 설정할 수도 있다.

 

甲은 자신에게 5억 원의 채권을 가지고 있는 乙에게 X 토지(시가 6억 원)와 Y 건물(시가 4억 원)에 각각 1번 저당권(피담보채권액 5억 원)을 설정해주었다. 그리고 X 토지에는 A가 2번 저당권(피담보채권액 3억 원), Y 건물에는 B가 2번 저당권(피담보채권액 2억 원)을 각각 가지고 있다.

Q2. 다음 위 사례에서 乙이 X 토지에 대해서만 저당권을 실행하였다고 가정할 경우, X 토지의 경락대금 6억 원은 어떻게 배당되고, 후순위자인 A의 권리는 어떻게 되는지에 대한 설명이다. 옳은 것은? (다툼이 있는 경우, 판례에 의함)

1. 乙에게 3억 원이 배당되고, A에게 3억 원이 배당된다.
2. 乙에게 5억 원이 배당되고, A에게 1억 원이 배당된다.
3. 추후 Y 건물이 경매되는 경우, 乙에게 2억 원이 배당되고 B에게 2억 원이 배당된다.
4. 추후 Y 건물이 경매되는 경우, 乙에게 2억 원이 배당되고 A에게 2억 원이 배당된다.

 

이시배당의 경우, 공동저당권자는 채권 전부를 배당받고, 당해 부동산의 후순위자는 동시에 배당하였더라면 변제받을 수 있었던 금액의 한도에서 공동저당권자의 다른 부동산의 저당권에 대위할 수 있다(제36조 2항). 따라서 동시배당의 경우 X에서 乙에게 3억 원, A에게 3억 원이 배당되고, Y에서 乙에게 2억 원, B에게 2억 원이 배당된다. 한편, 이시배당의 경우에는 X에서 乙이 5억 원을 전부 배당받고 나머지 1억 원을 배당받고, A는 배당받지 못한 2억 원을 위해 Y 건물에 대한 乙의 1번 저당권을 대위하므로, Y가 경매되는 경우, A가 2억 원, B가 2억 원을 배당받는다.

 

Q3. 다음 위 사례에서  X 토지는 甲의 소유이고 Y 건물은 물상보증인 丙의 소유인데, 乙이 X 토지에 대해서만 저당권을 실행하였다고 가정할 경우, X 토지의 경락대금 6억 원은 어떻게 배당되고, 후순위자인 A의 권리는 어떻게 되는지에 대한 설명이다. 옳은 것은? (다툼이 있는 경우, 판례에 의함)

1. 乙에게 3억 원이 배당되고, A에게 3억 원이 배당된다.
2. 乙에게 5억 원이 배당되고, A는 乙의 Y 건물에 대한 1번 저당권을 대위한다.
3. 乙에게 5억 원이 배당되고, A에게 1억 원이 배당된다.
4. 乙에게 5억 원이 배당되고, A는 乙의 Y 건물에 대한 1번 저당권을 물상대위한다.

 

판례는 물상보증인 우선설의 입장이므로, X 토지에 대해 먼저 배당하는 경우에 乙이 피담보채권 전액을 배당받고 남은 금액에 한해 배당되기 때문이다.

 

Q4. 다음 위 사례에서 X 토지는 甲의 소유이고 Y 건물은 물상보증인 丙의 소유인데, 乙이 X 토지와 Y 건물에 대해서 동시에 저당권을 실행하여 배당한다고 가정할 경우, X 토지와 Y 건물의 경락대금 10억 원이 어떻게 배당되는지에 대한 설명이다. 옳은 것은? (다툼이 있는 경우, 판례에 의함)

1. X 토지에서 乙에게 5억 원, A에게 1억 원이 배당되며, Y 건물에서 B에게 2억 원, 丙에게 2억 원이 배당된다.
2. X 토지에서 乙에게 3억 원, A에게 3억 원이 배당되며, Y 건물에서 乙에게 2억 원, 丙에게 2억 원이 배당된다.
3. X 토지에서 乙에게 1억 원, A에게 5억 원이 배당되며, Y 건물에서 乙에게 4억 원, B에게 0원이 배당된다.
4. X 토지에서 乙에게 3억 원, A에게 3억 원이 배당되며, Y 건물에서 乙에게 2억 원, B에게 2억 원이 배당된다.

 

공동저당권이 설정되어 있는 수 개의 부동산 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인 소유인 경우 각 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항은 적용되지 아니하고, 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 우선적으로 배당을 하고, 부족분이 있는 경우에 한하여 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 추가로 배당을 하여야 한다(대판 2016.3.10. 2014다231965).

 

Q5. 근저당에 대한 설명 중 옳은 것은?

1. 근저당이란 장래의 특정채권을 결산기에 계산한 후, 잔존하는 채무를 최고액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말한다.
2. 근저당은 피담보채권의 성립·존속·소멸에 따른 부종성이 엄격한 저당권이다.
3. 근저당을 등기하는 경우, 채권최고액은 반드시 등기해야 하지만, 이자는 별도로 등기할 필요가 없다.
4. 근저당권자의 확정된 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 근저당권자는 제3자뿐만 아니라 채무자와의 관계에서도 초과부분에 대한 우선변제를 주장할 수 없다.

① 장래의 불특정 채권이다. 제357조 참조.
② 부종성이 완화된 저당권이다.
③ 옳음.
④ 채권최고액은 제3자와의 관계에서 우선변제받는 금액의 한도일 뿐, 채무자와의 관계에서는 확정된 채권액 전부에 대해 우선변제를 주장할 수 있다. 

 

甲과 乙은 계속적 자재공급계약(2022년 10월 1일부터 2024년 9월 30일까지 매달 1천만 원의 자재를 공급한다.)에 따른 대금을 담보하기 위해, 甲이 소유하는 X 토지(시가 5억 원)에 채권최고액 2억 원으로 하는 乙 명의의 근저당권을 설정하였다.

Q6. 다음 위 사례에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 2023년 9월 30일 甲의 채무가 존재하지 않더라도 乙 명의의 근저당권은 유효하다.
2. 2024년 9월 30일에 확정된 채권액이 3억 원인 경우, 다른 채권자가 없는 경우에 한하여 乙은 X 토지를 경매하여 3억 원의 한도에서 우선변제를 받을 수 있다.
3. 2022년 10월 1일부터 2023년 9월 30일까지 공급된 자재 대금 3억 원을 甲이 일체 변제하지 않고 있던 중, 2023년 9월 30일 甲의 다른 채권자 丙에 의해 X 토지가 경매되었다면, 乙의 채권액은 3억 원으로 확정되고 채권최고액 2억 원의 한도에서 우선변제를 받을 수 있다.
4. 2022년 10월 1일부터 2023년 9월 30일까지 공급된 자재 대금 3억 원을 甲이 일체 변제하지 않고 있던 중, 2023년 9월 30일 甲이 위 대금 채권 3억 원 중 1억 원을 丁에게 양도한 경우, 丁은 근저당권을 취득할 수 없다.

 

① 근저당권은 부종성이 완화되기 때문이다.
② 다른 채권자가 없는 경우에 한한다.
③ 후순위자의 경매 신청에 의한 경우에는 근저당권의 피담보채권은 매각대금 완납 시에 확정된다. 반면, 乙이 경매를 신청하였다면 경매 신청 시에 피담보채권이 확정된다.
④ 피담보채권의 확정 전에 채권을 일부 양도한 경우에 대한 설명으로 옳다.

 

甲은 당장 자금이 필요하여 2020년 12월 1일 자신이 소유하는 X 토지(시가 5억 원)를 乙에게 2억 원에 매각하고 이전등기를 경료해주되 X 토지의 점유ㆍ사용은 자신이 하기로 하였다. 그리고 甲은 추후 자금 사정이 회복되면 환매 내지 재매매를 통해 위 X 토지를 다시 매수하기 위해 자신 명의로 소유권이전등기청구권을 가등기하였다. 

Q7. 다음 위 사례에 대한 설명으로 옳은 것은?

1. 위 사례와 같은 경우를 양도담보라고 한다.
2. 乙은 위 X 토지를 제3자에게 처분하고 매각대금에서 변제를 받을 수 있다.
3. 乙은 甲에게 소유권에 기한 반환청구권을 행사하여 X 토지의 인도를 청구할 수 있다.
4. 乙은 위 X 토지에 대한 경매를 신청하여 매각대금에서 변제를 받을 수 있다.

 

① 매도담보이다.
② 가등기담보법의 적용을 받는 경우, 사적 실행은 허용되지 않는다. 즉, 제3자에게 처분하는 것은 가능하지만 그 대금으로부터 변제를 받는 것이 아니다.
③ 민법 제607조 및 제608조에 의한 청산(혹은 가등기담보법에 의한 귀속청산), 즉 3억 원을 청산해 준 후에만 가능하다.
④ 가등기담보법의 적용을 받는 경우, 공적 실행은 가능하다.

 

Q8. 가등기담보법이 적용되기 위한 요건에 대한 설명으로 타당한 것은?

1. 목적물은 동산이든 부동산이든 무방하다.
2. 피담보채권은 매매대금채권이든, 공사대금채권이든, 소비대차계약에 의한 채권이든 불문한다.
3. 부동산의 가액이 차용액 및 이자의 합산액을 초과하지 않더라도 무방하다.
4. 매도담보든, 양도담보든 형식은 무방하다.

 

① 부동산에 한한다.
② 소비대차계약에 기한 채권에 한한다.
③ 초과해야 폭리가 된다.
④ 옳음.

 

Q9. 가등기담보법에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

1. 청산절차를 마친 후 채권자가 완전한 소유권을 취득하는 사적 실행이 허용된다.
2. 가등기담보권의 실행을 위한 청산기간은 3월이다.
3. 청산금은 가등기담보권 설정 당시 목적부동산의 평가액에서 피담보채권액과 선순위담보권의 피담보채권을 공제한 금액이다.
4. 가등기담보권자는 목적부동산을 제3자에게 처분한 후, 그 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다.

 

① 옳다.
② 2월이다.
③ 가등기담보권 실행 당시를 기준으로 한다.
④ 이와 같은 방식의 사적 실행은 허용되지 않는다.

 

Q10. 양도담보에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

1. 가등기담보법이 시행된 후 부동산의 양도담보는 담보물권으로 이해함이 통설이다.
2. 대내적으로는 양도담보권 설정자가 소유자이고, 대외적으로는 양도담보권자가 소유자이다.
3. 피담보채권은 소비대차에 기한 채권에 한한다.
4. 동산에 대해서도 양도담보를 설정할 수 있다.

 

③ 양도담보의 피담보채권은 제한이 없다. 다만, 소비대차에 기한 채권을 피담보채권으로 하는 경우에는 가등기담보법이 적용될 수 있다.